umowa najmu, lokator, kaucja

8 wskazówek, jak dobrze napisać umowę najmu

Stałeś się właśnie właścicielem nieruchomości lokalowej i zastanawiasz się, jak zabrać się za napisanie umowy najmu? Mam dla Ciebie kilka cennych wskazówek. W swojej praktyce zawodowej miałem do czynienia z wieloma tego typa kontraktami. Niemal zawsze jestem zaskoczony pomysłowością i oryginalnością autorów. W szczególności, gdy tworzą specyficzne hybrydy prawne, nieodpowiadające stricte wymaganiom umowy najmu.

Niestety zdarzają się również błędy i to bardzo poważne. Najczęściej dotyczą fundamentów, samej konstrukcji i zobowiązań stron. Te niedociągnięcia stwarzają realne zagrożenie. Właśnie dlatego powstał ten post. Żebyś mógł mądrze i w pełni świadomie zaprojektować umowę chroniącą Twoje interesy przed nieuczciwymi kontrahentami.

1. Określenie stron umowy

Na pozór błacha rzecz. W rzeczywistości sądowej, jednak bardzo istotna. Dokładne wskazanie danych drugiej strony znacznie ułatwi działania w sytuacji, gdy zalega ona z czynszem lub nie chce opuścić lokalu. Wtedy wiecie do kogo konkretnie możecie kierować swoje roszczenia, tj. gdzie wysłać wezwanie do zapłaty, do kogo zaadresować pismo i jaki podmiot umieścić w pozwie o zapłatę.

Z własnego doświadczenie wiem, ze największe trudności sprawia oznaczenie jednoosobowych działalności gospodarczych, spółek cywilnych (tutaj jest zdecydowanie najgorzej) oraz spółek handlowych (w zakresie osób umocowanych do reprezentacji). Dlatego szczególnie uczulam na ten punkt, żeby zawrzeć tam wszystkie potrzebne nam dane. Jak to mówią:

“Strzeżonego Pan Bóg strzeże”

2.Wskazanie przedmiotu najmu

Prawidłowe oznaczenie przedmiotu najmu ma również niebagatelne znaczenie. Zwłaszcza w sytuacji, gdy wynajmujemy jedynie część lokalu/budynku na określone potrzeby najemców. Tutaj pojawia się kwestia właściwego wskazania powierzchni przysługującej danemu najemcy oraz jasnego opisania, co wchodzi do części wspólnej.

W tym punkcie warto również załatwić kwestię miejsc parkingowych, wszelkich komórek, piwniczek itd. Jestem zwolennikiem podejścia, zgodnie z którym opisujemy skrupulatnie każdą część. Tak jest lepiej zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Wszystko czarno na białym zapisane w umowie i nikt nie ma żadnych wątpliwości.

3. Oznaczenie czasu najmu

Strony powinny również oznaczyć czas trwania zawieranej umowy. Podobnie jak w poprzednich punktach warto jest umieścić informacje o dacie rozpoczęcia najmu (dzień, w którym najemca jest uprawniony do korzystania z nieruchomości) oraz dacie zakończenia.

Według regulacji z Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku, gdy strony nie zachowają tej formy, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Mamy tutaj do czynienia z formą ad eventum (czynność prawna jest ważna, jednak nie wywołuje określonych skutków pranych). Warto zatem dochować wskazanej formy, żeby później nie rozczarować się konsekwencjami.

4. Podnajem

Co do zasady najemca jest uprawniony do oddania osobie trzeciej rzeczy do używania w podnajem. Zasada ta nie dotyczy jednak lokali, co zostało jednoznacznie wskazane przez legislatora w art. 688 (2) KC. Wtedy konieczna jest zgoda wynajmującego.

Należy pamiętać, że w razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Skoro kwestie te reguluje sam kodeks, to czy warto jest wprowadzać dodatkowe postanowienia w treści samej umowy najmu? Zdecydowanie tak. Ludzie często nie mają wiedzy o istnieniu takiego zakazu i postępują niezgodnie z literą prawa. Dlatego dobrze dodać jedno zdanie więcej i być pewnym, że najemca został uświadomiony w zakresie uprawnień do dalszego rozporządzania przedmiotem najmu.

5. Obowiązki najemcy

Z punktu widzenia wynajmującego najważniejsze, jest żeby najemca płacił terminowo czynsz oraz nie niszczył rzeczy oddanej w najem. Wskazane będzie także uiszczenie pełnej kaucji oraz dbanie o powierzone mienie (przynajmniej niepogarszanie jego obecnego stanu). Najemca może zostać obciążony także innymi obowiązkami, niepowiązanymi ściśle z przedmiotem umowy.

Przecież możemy sobie wyobrazić sytuację w której jedna ze stron zobowiązuje się do regularnego sprzątania pokoju, wynoszenia śmieci w określone dni regularnego trzepania dywanów. Jak to mówią, wolność, Tomku w swoim domku. Trzeba to jednak przefiltrować przez zasadę swobody umów oraz ograniczenia wynikające z Kodeksu cywilnego.

umowa najmu, lokator, kaucja

6. Wypowiedzenie najmu

W art. 673 KC znajduje się ogólna zasada zgodnie, z którą w przypadku gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Teraz wiemy, jak to wygląda on strony legislacyjnej.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Natomiast zasada ta jest zmodyfikowana w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest lokal. Wtedy jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najlepszym rozwiązaniem będzie wpisanie terminów wypowiedzenia odpowiadającym każdej ze stron bezpośrednio w treści umowy. Dobrą praktyką jest również wskazanie przypadków, w których dochodzi do natychmiastowego rozwiązania umowy z inicjatywy wynajmującego (np. rażące naruszenie postanowień umowy).

7. Kaucja w umowie najmu

Kaucja jest narzędziem służącym wynajmującemu do skutecznego zabezpieczenia wszelkich potencjalnych szkód powstałych w przedmiocie najmu na skutek jego użytkowania przez najemcę. Ustanawiając ten mechanizm wynajmujący nie musi dochodzić naprawienia szkody w postępowaniu sądowym, tylko może odpowiednio zmniejszyć lub zatrzymać całą kwotę kaucji na poczet wydatków związanych z remontem lokalu.

Szczerze rekomenduję stosowanie kaucji, ponieważ jest to skuteczny i łatwy sposób na zabezpieczenie swoich interesów. Znacząco skraca czas poświęcony na dochodzenie swoich roszczeń oraz może zaoszczędzić sporo nerwów i nieprzyjemności. Skoro można wybrać takie rozwiązanie, to czemu z tego nie skorzystać?

8. Rozliczenie nakładów

Niezwykle istotna kwestia, w szczególności zawierania długoterminowych umów najmu. Pierwsze pytanie jakie przychodzi na myśl, to sposób uregulowania tego zagadnienia przez legislatora. W myśl art. 681 KC do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności:

  • drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
  • malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
  • drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Wszelkie inne poważniejsze modyfikacje lub naprawy są obowiązkiem wynajmującego. To na nim spoczywa obowiązek zapewnienia lokatorom odpowiednich warunków zgodnych z postanowieniami zawartej umowy.

Oczywiście nic nie szkodzi na przeszkodzie, żeby strony umówiły się w taki sposób, że najemca pokryje koszty przykładowo remontu łazienki, a następnie wynajmujący odpowiednio zredukuje wysokość czynszu. Ważne jest, aby te ustalenia miały odzwierciedlenie w postanowieniach umowy. Znacznie łatwiej jest dochodzić swoich racji mając spisane poczynione uzgodnienia na papierze, niż ustalać okoliczności za pomocą dowodów osobowych (zeznania świadków, wysłuchanie stron).

Jeśli ten artykuł okazał się dla Ciebie wartościowy, to podziel się nim ze znajomymi. Będzie to dla mnie znak, że doceniasz moją pracę i potrzebujesz moich treści. Szczerze dziękuję za każde polecenie!

Natomiast jeśli potrzebujesz mojego wsparcia w pisaniu umowy najmu, to po prostu skontaktuj się ze mną. Znajdziesz mnie pod adresem konrad.siekierda@gmail.com

Brak komentarzy

Anuluj